原标题：繁华商业背后的法律支撑——揭秘普陀东港145套商铺带租拍卖执行过程
入冬以来，舟山市普陀东港海景时代广场热闹如昔。
然而，很多人不知道，去年下半年以来，这里的大部分店铺曾经历抵押处置的“生死劫”。“如果被强制执行，不仅生意没法做，装修的几十万块钱可能也打水漂了。 ”广场内一家餐厅经营者说，这一年多的经历真是跌宕起伏。
上海三盛“失信”带来危机
2018年，上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司为了融资需要，以舟山三盛置业发展有限公司等名下商铺之收益权，向北京某信托公司进行融资性转让。信托公司对相应房产办理抵押登记及具有强制执行效力债权文书公证。
2019年，信托公司发现上海三盛已被上海法院列为“失信被执行人”，未清偿标的达到2.3亿元，遂根据《融资协议》要求上海三盛提前偿还融资本金及收益。 2019年10月25日，该信托公司向舟山市中级人民法院申请强制执行。
财产调查过程中，市中院执行法官发现，被执行人涉及较多诉讼、执行案件，其名下的财产基本已经被其他法院查封冻结，可供处置的财产主要为舟山三盛名下的145套抵押商铺。该批抵押商铺位于海景时代广场等东港商业中心地段，多数已出租给商户经营。同时，由于深陷诉讼、执行纠纷，原商铺招租、管理公司相关人员已纷纷离职，商铺的管理和财务等重要文件一时无处可寻。
商铺现状如何?是否被多次抵押?租期有多久?租金是否缴纳?房屋有没有因为装修被分割?抵押物情况一团迷雾……
带租拍卖方案安定商户人心
面对复杂繁琐的调查工作，执行法官首先向不动产登记中心进行调档并责令舟山三盛交付房屋证照，了解145套房产的基本信息和权利负担；接着征询申请执行人同意，指定被执行公司两名员工协助法院，一名负责与物业和租户沟通，一名负责财务出账和税务报告。同时，法院牵头组建一个11人的专门团队，展开了对抵押商铺租赁情况的调查。
经过两个月排摸，情况基本明晰：103套商铺出租给36家租户，其中27户租赁合同签订于抵押之后，从法律上来说相应租赁关系不能对抗抵押权人。
排摸调查中，租户们人心惶惶。除了承租时缴纳的一笔保证金恐难着落，他们更担心一旦强制腾退，已投入的几十万、上百万元的装修费用将无法挽回。
为防止群体性事件发生，执行团队立即与申请执行人沟通，告知抵押物现租赁、经营情况，并提出相应的房屋均为商铺或办公用房，买受人购买后一般用于出租，带租拍卖更加适宜。“这些租户开办了KTV、风情餐厅、特产超市、早教机构、SPA美容馆、健身会所、口腔医院等多种多样的店铺，以生活服务、教育培训及娱乐休闲为核心的商业综合体已初现雏形，聚集了相当的人流量。 ”承办案件法官冷海波介绍，带租拍卖不仅不会减损商铺价值，还会提升整个地段的房价。
在收到申请执行人带租拍卖的请求后，执行法官立即与租户进行一对一沟通，了解他们的诉求，答复他们的疑惑，引导他们通过法律途径保护自身的权益。
11个月完成所有抵押物处置
今年6月，法院开始分批上拍抵押商铺。4个月来，司法拍卖成交58套，剩余87套由申请执行人以物抵债。
过户时，因存在舟山三盛开票经办人离职、税务账户被冻结等困难，普陀税务部门、不动产登记中心纷纷开辟商铺过户绿色通道，实施专人专窗对接，9个工作日即完成了相关的过户手续。
经过11个月努力，所有的抵押财产均处置完毕，执行到位标的1.26亿元。“这么多抵押商铺，就算让一个破产管理人团队去处置，至少也要两三年。 ”申请执行人代理律师赞叹，这个案子的执行效率大大超出他的预期。
而在另一边，商户们的经营基本没有受到案件执行的影响。广场客来客往，烟火气依旧。
