探索乡村振兴新路：让“地流通”“钱进村”“人下乡”
金山“点醒”三块地 破解“富饶的贫困”
聚焦农村三块地改革，对承包地、宅基地、农村集体建设用地分类施策释放价值
三月沪郊，春光灿烂，桃花、菜花连片盛放。在上海金山区吕巷镇，万亩水果公园里，和平村的120套农民集中安置房已经封顶，近半村民选择了“自住一套+委托运营一套”，接下来每户可一次性获得委托运营租金40万元。
“‘点醒’农村土地，让市场发现农民资产的价值，农民富裕就有了巨大的潜力空间。”金山区委书记胡卫国告诉记者，如今，许多人来到乡村，依然沉醉于麦浪滚滚、稻谷金黄、瓜果飘香的美丽画卷，却看不到一直静静沉睡的农村土地，“实际上，土地是乡村最值得挖掘的空间资源。为了破解这个‘富饶的贫困’问题，金山区正聚焦农村三块地改革，对承包地、宅基地、农村集体建设用地分类施策，推动农村土地在流通中释放价值”。
农田发展蘑菇产业，亩产值高达200万元；在全市率先探索宅基地抵押贷款，34户农民获得了1000多万元贷款；待泾村99宗“点状”集体建设用地，直接作价入股“花开海上”二期项目，将长期分享大项目发展红利……记者发现，在金山区，农村三块地已悄然“动”起来，同时吸引“钱进村”“人下乡”，开拓乡村振兴的新路径。
如何让闲置农宅“变现”
1995年出生的阮伟伟，是吕巷镇和平村的会计。她家老宅位于附近的白漾村，是一栋建于30年前的三层小楼，但她和父母早就搬到了镇上，目前只有爷爷奶奶还住在老宅里。
这在沪郊十分普遍。过去，农民有了积蓄就热衷于建房，但现在，农村的房屋要么完全闲置，要么部分闲置，只有老人还留守在老房子底楼。如果能让这些闲置农宅的使用权“流动”起来，在市场上“变现”，就可以为农民带来可持续的财产性收入。
和平村的“和平里”农民集中居住项目，作出了大胆探索。站在吕巷水果公园主干道金石公路上，阮伟伟指着不远处还搭着脚手架的一栋栋楼房告诉记者，自己家用老宅“换”了这里的两套新房，面积都是110平方米，拿房后一套给爷爷奶奶住，另一套则委托给市场化公司运营，一次性获得20年租金大约40万元，“这样一来，不仅老人住上了电梯房，家里还多了一套可以出租的房子”。
“和平里一期共建了4栋楼，有120套电梯房，面积在90平方米、110平方米不等，可以安置60户村民。目前，虽然还没交房，但已有28户村民选择了‘自住一套、委托运营一套’。”负责运营的上海思尔腾科技服务有限公司负责人告诉记者，这个项目地处连片桃园中，面朝白龙湖，生态环境优越，目前已经吸引了10多批客户前来洽谈入驻，涉及康养、办公、居住、民宿等领域。
这个项目的启动，是国有企业、集体经济、民营资本共同参与的结果。据介绍，和平里农民集中居住项目规划总建设面积72702平方米，计划分5期建设，可安置328户村民。项目由政府配套基础设施，村民和社会资本共同出资建房。国盛集团运营方思尔腾公司通过金融创新，从农发行上海市分行获得项目80%融资，一期、二期总投资约9000万元，建成后可安置104户。项目全部完成后，节地率将达71%。
除了参与“和平里”的建设和运营，思尔腾公司还参与到保留埭“三园里”的升级改造中，对河两岸的闲置宅基地进行风貌提升，开辟创业天地——思画空间，吸引新市民下乡经营，带动老村民就业。眼下，在其投资孵化下，邻镇的年轻人富伟成立“富小哥农副产品专业合作社”，利用三园里的闲置农宅，带领一批新老村民办起“富小哥农家乐”，生意日渐红火。
胡卫国认为，吸引社会资本参与，开展“集中居住+产业社区”试点，探索让“资源变资产、资金变股金、农民变股东”，对化解农村宅基地闲置甚至浪费，帮助农民获得可持续的财产性收入，提供了一个新思路。
实际上，围绕着如何“盘活”闲置农宅(宅基地)，金山已经出现了各具特色的探索案例。比如，朱泾镇待泾村引入了上海衡山集团，将闲置农宅改造为精品民宿，首批与6户农民签订为期15年的房屋租赁合同，每户农民每年可获得6万元左右的租金，今后每三年还将以一定的增幅递增。又如，为盘活农村闲置资产，解决农业经营主体融资难问题，金山区2018年在全市范围内率先探索农民住房(宅基地)抵押贷款。截至2021年2月底，共支持34家农户宅基地抵押贷款，融资金额1186万元。
如何让集体建设用地“入市”
去年10月，位于金山朱泾镇的“花开海上”生态园启动二期项目建设，待泾村以99宗约113亩农村集体经营性建设用地成功入股其中，成为全市首例探索农村集体建设用地直接作价入股的实践。
眼下，二期项目正在紧张施工之中，预计将于今年10月对外试运营，届时生态园将从“季季有花”拓展为“月月有花”。今后，这个项目不仅每年可为村集体带来保底分红收入200万元，还带领村民走上了“股金+租金+薪金+现金+保障金”的“五金”增收之路。
这并不是唯一的路子。据透露，目前，金山区正积极挖掘农村集体经营性建设用地的潜能，探索通过租赁、作价入股、出让等形式，稳妥推进集体经营性建设用地“入市”。
作为市级乡村振兴示范村，漕泾镇水库村经过一番“梳洗打扮”，显得越发清新可人，白墙黛瓦，绿意盎然，河道纵横环绕，让人仿佛置身一幅江南水乡的水墨画中。在村子一角，已经有19位年轻人扎根创业，从事设计、文创、品牌、活动等工作，平均年龄只有27岁。
他们的办公场所，就在两面临水的农民集中居住点里。春节前，38户农民搬入新房，配套的4套农宅被乡伴文旅集团租下，一套被改建成了马利艺术美学中心，既可以让年轻人体验闲暇慢生活，又可以埋头思考创作，剩余的则被打造成了复古、潮玩等风格的8间精品民宿，在春节试营业期间一房难求，被许多客人赞为“在沪郊见过的最美民宿”。
“这还只是我们烹饪的一道‘前菜’。”乡伴文旅集团副总裁仇银豪告诉记者，接下来，他们还将与上海金山滨水旅游发展有限公司、上海青旅(集团)有限公司携手合作，在水库村建设263亩的“酷岛”理想村项目，打造一个集青少年国际成长营、理想会堂、精品民宿、野邻帐篷基地、水上运动基地、萱草忘忧花园、水文化艺术馆等几十个子项目在内的乡村产业群落，吸引人们前来旅居、培训、度假甚至创业。“作为乡村振兴一站式服务商和组织推动者，多年来我们已经在全国各地建成了25个理想村项目和其他乡村文旅项目。拥有70多个岛屿的水库村，将被打造为最酷的现代艺术水乡。”
从发展模式上来看，这个项目租下水库村260亩土地的20年使用权，其中包括80多亩集体建设用地，企业除了每年向村集体支付耕地流转费和集体建设用地租金，在土地上建成的房屋等各类设施产权也属于村集体，20年后将归还村里；同时，项目还将为乡村培育出生机勃勃的产业，并为数百位村民提供各类就业岗位；另外，项目还将带动各类人才“下乡”，为乡村振兴注入更多活力。
如何激活基本农田的效能
在金山廊下镇，联中食用菌合作社的蘑菇工厂，改变传统种菇方式，变一年一季的种植采收周期为月月种、天天采，一茬接着一茬，365天无休，实现了“亩均200万元产值”的好收成，是传统种植的6倍。
现在，合作社带头人陈林根又研究出了蘑菇堆料三次发酵技术，带动周边农民简单轻松地种蘑菇，每个种植户可年入50万元。
“目前，农业还很难突破劳动密集型、土地密集型的老套路，农田的利用效率不高，给农民带来的回报也不高。”胡卫国透露，这几年，金山区正努力激活基本农田的效能，坚持“大宗农业做大规模、小宗农业做优品质、新兴农业做高价值”，让农业变成资本密集型、技术密集型的产业，促进耕地集约节约利用、农业高质高效发展。
这样的思路，指向了一个个具体案例。比如，在大宗农业方面，金山区已引进了规划面积2000亩、总投资12.8亿元的九丰农业项目，建设全市规模最大的茄果类种植基地，预计年收入2.2亿元。前不久，廊下镇又引进了规划面积1万亩、总投资20亿元的“叮咚买菜”项目，打造“叮咚买菜”第一个自营蔬菜种植基地，“金山菜”从田间到上海市民餐桌不超过24小时。在新兴农业方面，金山区则瞄准了高附加值的种源农业，坚持以小种子撑起大农业，近年培育新品种近40个，其中“八月香”节水抗旱稻成为15年来上海本土推广的首个早熟优质“一级米”。
“地流通”起来的同时，还需畅通“钱进村”的渠道。目前，金山正加快形成财政优先保障、金融重点倾斜、社会积极参与的多元投入格局。比如，拿财政资金作“引子”，“十三五”期间该区安排乡村振兴资金430亿元、年均增长25%。金山区还研究成立总规模5亿元的乡村振兴引导发展基金，探索“参股子基金+直接投资”运作模式，撬动社会资本参与。又如，与金融资本“结对子”，与5家银行签订金融合作框架协议，量身定制46种金融服务项目。另外，金山区还为社会资本“铺路子”，综合运用财政、土地、金融、税收等政策手段，全力消除社会资本下乡障碍。
“人下乡”的渠道，也被进一步打开。金山区积极引入“千里马”，为乡村振兴注入创新创业活力。比如，落户枫泾镇的开太鱼项目，带头人何文辉教授探索虾(蟹)稻共作、南果北移、温棚种养结合等农业生产模式，打造形成独具特色的都市休闲体验生态农业，年均游客达到10万人次，目前已实现上交所主板上市。同时，金山大力培育“田秀才”，加快建设全市唯一的国家新型职业农民激励计划试点区，与荷兰瓦赫宁根大学、日本国立筑波大学、中国农业大学等合作，累计培育新型职业农民3382名。
结合金山基层的试点探索，也有专家提出了一些建议。比如，本市应尽快完善集体经营性建设用地出让、出租和作价入股等环节的配套制度，满足乡村产业振兴的用地需求。同时，还需尽快启动宅基地确权登记，鼓励基层试点探索宅基地所有权、资格权和使用权的盘活路径，促进城乡资源要素平等交换。
